Вопросы о спорной принадлежности квартиры, приобретенной на вторичном рынке жилья, разъяснил частным покупателям Верховный Суд.
Суть правовой коллизии последних нескольких лет
Рассмотрим ситуацию, когда вы приобретаете квартиру, а спустя несколько лет оказывается, что предыдущий владелец жилья был признан банкротом. У нового собственника возникает серьезная проблема. Он может лишиться приобретения, если оно будет вписано в конкурсную массу продавца-должника. При этом сделка купли-продажи утратит свою юридическую силу.
Юристы «Глобал» изучили реальную жизненную ситуацию
Приведем реальный пример из жизни. Одна женщина некоторое время назад купила у другой за 9200000 рублей однокомнатную квартиру. Регистрация смены собственника была зафиксирована в записях госреестра недвижимости. По истечении трех лет прошлая владелица инициировала процедуру банкротства. Началась судебная реализация ее собственности через торги.
Арбитражный управляющий настаивал на признании сделки с недвижимостью недействительной. Суд пошел ему навстречу и вернул квартиру прежней собственнице для расплаты с долгами. Жилье было приобретено с торгов третьим лицом за 6800000 рублей. Перед вступлением в собственность новый покупатель посетил жилплощадь вместе с арбитражным управляющим.
Ничего не подозревающая женщина, спокойно проживавшая в квартире, которую считала своей, дома отсутствовала. Участливые соседи отказались пускать нового владельца, вызвали родственников хозяйки и полицию.
Не добившись своего, арбитражный управляющий подал судебный иск в отношении женщины о лишении прав пользования жильем. Суд ему отказал. Однако хозяйка оказалась в сложном положении. Она могла пользоваться квартирой, но уже не являлась ее фактической владелицей. Через 6 месяцев была произведена регистрация жилплощади на нового хозяина.
При этом прошлая покупательница не ведала ни о банкротстве предыдущей собственницы, ни о судебных решениях, ни о реализации ее квартиры с торгов. Для исправления ситуации в свою пользу ей пришлось подать сразу три иска:
- О признании недействительной последней сделки купли-продажи данной недвижимости.
- О незаконности ее выселения из квартиры.
- О восстановлении прав собственности.
Третий вопрос был рассмотрен в Верховном Суде.
Рассмотрение дела в Верховном Суде
После изучения дела суд признал женщину добросовестным покупателем. Теперь юридически она никогда не теряла прав собственности. Но признать результаты торгов недействительными предстояло еще в арбитражном суде. Этого удалось добиться, но противоположная сторона подала на апелляцию, и требования хозяйки были признаны не имеющими под собой основания. Судебная позиция заключалась в том, что неправомочность торгов может быть обусловлена только нарушением их процедуры. Тем более что жилплощадь на время второй продажи была вписана в долговую конкурсную массу.
Не добившись правды в окружном суде, женщина обратилась в Верховный Суд. Здесь были выявлены главные ошибки первичных разбирательств:
- Права собственности истицы на жилье подтверждены действительным договором купли-продажи.
- Возвращение прав собственности предыдущей владелице нельзя считать достоверным.
- Арбитражный управляющий неправомочно распоряжался чужой недвижимостью.
- Новый покупатель был неосмотрителен на торгах и не обследовал объект до подписания договора.
- Новый владелец не может считаться добросовестным покупателем.
Нарушение прав истицы произошло не за счет продажи квартиры с торгов, а во время регистрации прав нового собственника. Процедура не имела под собой юридических оснований и не учитывала интересы реального собственника.
Также была отмечена правильность выбора ответчика по иску – нового владельца, зарегистрированного в госреестре. Вердикт Верховного Суда был однозначен – записи в госреестре необходимо скорректировать. Второй покупатель никогда не имел прав на владение данной жилплощадью. Предыдущие судебные и апелляционные решения были отменены. Но признание истицы собственницей квартиры должно стать предметом нового судебного рассмотрения.
Следить за всем процессом юристам агентства «ГЛОБАЛ-НЕДВИЖИМОСТЬ» было по-настоящему взбадривающе! Мы рады, что Истина восторжествовала и надеемся, что больше никто не столкнётся с подобным. В случае возникновения подобных вопросов у Вас, наша команда будет рада защитить справедливые интересы.