В прошлом году застройщики ввели в эксплуатацию в Тольятти множество жилых новостроек. Как повлияет увеличение предложения на «первичку» на рынок недвижимости Тольятти, при том, что даже заметное снижение спроса лишь незначительно корректирует планы застройщиков на 2016-й год?
Изменятся ли цены на квартиры? Каково будет соотношение предложения и спроса на недвижимость Тольятти к концу 2016 года, и каковы будут цены?
По доступности цен на квартиры и дома, как и прошлом году, Тольятти опережает многие города России. Средняя стоимость жилья в городе составляет по разным оценкам от 43 до 44,5 тыс. рублей за кв.м. Это ниже, чем во многих городах Поволжья и Татарстана.
В рейтинге городов с дорогим жильём Тольятти занимает 110-е место, где на первых позициях находится Москва (средняя цена 1 кв. м. более 223 тыс. рублей) и Санкт-Петербург (более 102 тыс. рублей).
Однако даже при невысокой по общим меркам цене рынок недвижимости очевидно стагнирует. В условиях кризиса население Тольятти стало не платежеспособным. Те процентные ставки по ипотечным кредитам, которые предлагают банки — непосильная ноша для людей. Доходы у многих упали, учитывая растущую инфляцию. Многие нуждающиеся в жилье люди отложили дорогую покупку до «лучших времен». Основная финансовая стратегия как населения, так и инвесторов — выжидание. С одной стороны, есть тревога, что инфляция будет нарастать. С другой, есть соблазн подождать дальнейшего снижения цен на рынке.
Ситуацию могли бы изменить действительно масштабные программы по обеспечению жильем той или иной категории населения, но возможности регионального бюджета не бесконечны и на большее, чем уже идущие программы, власти едва ли решатся.
Дайте строителям денег
Застройщики, как местные, так и иногородние отказываются верить в фактическую кому рынка новостроек, предпочитая считать ситуацию «отложенным спросом». Правительство области планировало в прошлом году сдать в эксплуатацию 242 тыс. кв. м. жилой площади. К заселению большинство из них было готово к началу этого года. В целом, стоимость жилья на первичном рынке Тольятти пока не имела существенных изменений по сравнению с прошлым годом, даже несмотря на рост стоимости строительных материалов на 15%.
Тем не менее, спрос на первичное жильё в прошлом году снизился на 10-15%. Однако снижение продаж на вторичном рынке жилой недвижимости в Тольятти на 50% говорит, о том, что первичный рынок недвижимости в значительной мере поддерживается за счёт ухода спроса с вторичного рынка в пользу рынка новостроек. Решающее значение здесь, вероятно имеет предложение, от ряда застройщиков в виде домов с маломерными квартирами и квартирами-студиями по цене от 32 тысяч за метр. Вторичный рынок такую цену не дает и начинает проигрывать.
Большая часть вводимых в 2015 году в эксплуатацию новостроек расположена на периферии Автозаводского района Тольятти. Здесь располагается до 80% самых крупных новых жилых комплексов города с высотой до 30 этажей. Доля однокомнатных квартир и студий на первичном рынке составляет более 60%, двухкомнатных – 27 %, трехкомнатных – 11 %.
При этом, живых денег на рынке «первички» остро не хватает. Застройщики расплачиваются с подрядчиками и поставщиками квартирами, а те вынуждены их сбывать с дисконтом, добывая средства на зарплату и материалы.
Вторичный рынок
Основным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости в Тольятти является резкое падение спроса на вторичном рынке.
Продажи жилья падают с начала прошлого года при периодическом незначительном оживлении рынка. Цены на «вторичку» упали в прошлом году на 15-20 %.
Самые дорогие квартиры расположены в Автозаводском и Центральном районах города. Самым дешёвым по стоимости вторичного жилья районом города в Тольятти является Шлюзовой район. Самую дорогую стоимость в городе имеют квартиры в панельных домах с «Макаровской» планировкой. Наиболее дешёвые варианты имеют «Ташкентскую» планировку без лоджии.
Главным фактором, который определяет положение дел на рынке недвижимости Тольятти в 2016 году, стало дальнейшее снижение спроса во всех сегментах.
На вторичном рынке существенное снижаются цены на жильё всех категорий, в первую очередь на элитную недвижимость.
При этом, средняя стоимость кв.м. не опустится ниже 40 тыс. рублей, а спрос на «первичку» будет ещё больше зависеть от доступности ипотечных займов.
Некоторые эксперты считают, что в середине 2016 год Тольятти пока нет.